フロントの仕事

マンション管理会社の収益のお話(雑談)

管理会社の収益のお話をします。

50戸のマンションにおける、管理会社の利益を計算

世の中のマンションの平均個数は50戸程度らしいですから、さしあたって50戸で考えます。

管理業務委託費部分の内訳

50戸の管理業務委託費を(雑に)出しました。

事務管理費(全部コミコミ) 75,000 1500円×50戸
管理員業務費 146,200 1700円×週20時間
清掃員業務費 65,790 1700円×週9時間
設備管理費 94,000 下表の合計
管理報酬 25,000 500円×50戸

合計で405,990円。(※税抜の数字です)

設備管理費の内訳は以下の通り。

建物設備点検 8,000 月1回
共用部分定期清掃 15,000 年2回(照明年1回)
消防設備点検 18,000 年2回
給水ポンプ点検 4,000 年1回
雑排水管洗浄 16,000 年1回
機械警備 20,000 24時間監視
植栽選定、管理 9,000 剪定施肥薬剤散布
自動ドア保守 4,000 年3回

最近の新築グレードだと、ちょっと保守的に入れてるこのくらいが標準じゃないでしょうか。

と、思っています。(他社のことはよく知りません教えて下さい)

他に、エレベータ点検が月7万、受水槽があれば月0.7万くらいでしょうか。エレベータは管理委託部分から外だししてるケースが多いんじゃないかと思います。なので今回は省きました。

受水槽は地域によってある無しがはっきりわかれるので、これも省きました。

「事務管理費」については、ざっくり全部コミコミで1戸あたり1500円設定にしています。会社によっては、もっと細かく明細上げているところもあると思います。具体的には、

  • 会計
  • 出納
  • 維持修繕
  • 組合補助
  • 夜間緊急

 

くらいでしょうか。

表現は違えど、契約内容は「ほぼ」同じ業務と考えて差し支えないです。(クオリティや契約書の解釈、仕事に対する姿勢などなど、微妙な違いはありますが)

管理会社の本業部分

赤枠内の部分、本業の部分ですね。粗利はなんと驚きの100%です。(棒読み)

事務管理費も管理報酬も、中身は同じです。少なくとも私には違いがよくわかっていません。

まあ、「見積もりとして細かい数字いっぱい入れたほうが請求しやすいよね」を地で行く感じで、ここ最近はこの2つを分けて請求するのがトレンドのように私は思っています。

現場社員、管理部門、会計部門、工事部門の運営費、広告宣伝費、それに事務所経費や地代、ウンタラカンタラな諸々もここから全部でてます。

人間を派遣する部分

管理員や清掃員は、ほぼ最低時給(高くても50円~100円のプラス)で雇用していることが多いです。なので、実際は950円~1000円くらいで雇用しているはずです。

差額が全部利益になるわけではなくて、通勤交通費、制服代、研修経費、休日(有給)の代理者派遣、採用広告費、社会保障料、管理部門の維持費なんかがコストとしてかかります。

交通費は、車を利用しない場合で1回500円前後。車・コインパーキング利用の場合はハネあがります。

他には有給が約1割。社会保障が2割程度かかります。

諸々計算すると、だいたい全体の1~2割くらいが最終的な手残りになっているんじゃないでしょうか。

ちなみに、高齢者助成金なんかの補助金も割り当てられているようですが、私がよくわかっていないので会社にいくら入るのかは知りません。

追記

あらそ~(@araaraara_arasoさんが、すごく細かく原価計算してくれました。

一連のTweetは必見。正しく管理会社側の認識を表現しています。

点検請負部分

点検管理部門の費用と、下請け業者さんのコストがかかります。

ここは単純で、全体の10~20%くらいが手残りと思って良いです。

管理委託部分での利益額は2割くらい

管理会社の本業部分で3割程度
└10万の3割、3万

人間を派遣する部分で2割程度
└21.2万の2割、約4.2万

点検請負部分で2割程度
└9.4万の2割、1.8万

合計、9万。全体が40万くらいなので、2割ちょっとです。

50戸計算ですから、9万円を50戸で割ると、1戸あたり1800円くらいになります。

計算してみると、まあこんなもんかな?という数字でしたね。

はじめちゃん!
はじめちゃん!
雑に紹介していますのでそのつもりで。全部の管理会社がこうというわけではありません。まあまあなヨタ話の範囲です

おわり

本ページの最初に、世の中のマンションの平均戸数が50戸、とお伝えしましたがその出どころは管理業協会様のデータです。

全体データとしては管理業協会がもってるデータが一番信用できるはずです。(なにせ管理組合ではなく管理会社が返答しているのですから、妙な回答ミスも少ないでしょう)

会員(会員とは、管理会社のことです)で、日本に存在する(と国土交通省が言っている)分譲マンション全体の約90%をカバーしています。※ありがたや。ここでササっとひれ伏す。

http://www.kanrikyo.or.jp/report/doukou_r01.html

請負工事部分

請負工事部分の売上も紹介したかったのですが、なんだか長くなったので今回ここまで。

ちなみにここらへんの話については日本ハウズイングが(おそらく管理会社では日本で唯一)上場していて、IR情報を公開しています。気になる方はこんなヨタ話し読んでないでそっちを見たほうが参考になります。

日本ハウズイングのIR資料

こことか、ホウホウ?という数字が見て取れますね。次(があれば)この辺の話をしたいです。

ABOUT ME
はじめちゃん!
はじめちゃん!
分譲マンションを管理する会社に勤めています。 資格:管理業務主任者/マンション管理士/宅地建物取引主任士/マンション維持修繕技術者/二級電気工事士/2級建設業経理士/二級建築士/1級船舶免許

POSTED COMMENT

  1. アバター 匿名 より:

    >50戸計算ですから、9万円を50戸で割ると、1戸あたり1800円くらいになります。

    うーん
    とりすぎや

    戸あたり利益を比較すると野村さんが優勝した話で述べたとおり

    >区分所有者としては一戸あたり月1,000円なら儲けていただいてOKです
    >月2,000円はだめですね

    ところではじめちゃん管理のマンションでは
    平均戸数
    一戸当たり月の儲け額

    はいくらでしょう

  2. ヨタ話の類ですよ笑
    物を仕入れる業界ではないので、単純に計算できるものでもないのですよ。
    使った経費から売上をひいて利益いくら残りました、みたいな業界です。
    全体として損はしないようになっていますが。

    よその利益額なんか見てると、同じ売上でもこれだけとれているわけではないようには思いますね。
    間接部門や諸々の経費は、ここで計算したよりもっとかかっているのではないかと。
    実際には、各社の財務諸表をじっくり見ないことにはわかんないですね。

    うちのところはナイショです(゚∀゚)

  3. アバター 裏方理事長14回目 より:

    あらそ~(@araaraara_araso)さんが、すごく細かく原価計算してくれました。
    一連のTweetは必見。正しく管理会社側の認識を表現しています。

    うーん
    すんばらしいです
    はるぶーさんもコメしている

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