分譲マンション管理会社の戸あたり利益を比較すると野村さんが優勝した話

管理会社の情報は、マンション管理業協会というところが吸い上げています。

http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi

それをこちらで確認することができます。ありがたいです。

機会があったので比較しました。

営業利益率はアテにならない気がするので、戸あたり利益を見た

今回比較したかったのは、どの会社がどの程度儲かってるのか、という点です。

単純に、利益額が大きいから「良い」会社とも言えません。それは良いかどうかではなく「規模が大きい会社」という話です。（なぜなら売上規模が大きければ利益額も増えますから）

なので、一般企業の場合は利益率とかみたりするわけなのですが、管理会社の場合、その数字で比較してもアテにならんのではないか、と私は思っています。

理由は広告料ビジネスだから、です。

管理会社の場合、同じ100万円の工事売上でも、

• 「売上200万円のうち、経費が100万かかったので利益は100万」
• 「売上はゼロ。経費もゼロ。利益が100万」

この2つが混在しています。

別段、その会社の会計なわけですから、処理は別にどうだって構わないとは思うのですが。

問題は会社によってそれの扱いが違う、ということです。

広告料収入の多い会社とそうではない会社だと、同じ利益額でもトータルの売上規模が2～3割（？）くらい違う可能性があり、比較がいまいちできません。

では、何を見るべきかと言うと、私は『戸あたりの利益』だと思っています。これはわかりやすい指針になるはずです。（無論、ワンルーム主体の管理会社とファミリータイプ主体だと違いはでますが）

さて、御託はここまで。数字を見ましょう。

分譲マンション管理会社の戸あたり利益

※スマホの人は見にくいと思いますが、えっと、ごめんなさい。デカ画面でよろしくお願いしたいです。

※2020年度の数字がないものは、2019年度を入力。

※戸あたり営業利益：営業利益から、総合管理と部分管理を合計したものを割り算。

※そのため、部分管理の多い管理会社（東急コミュニティとか）は、おそらく不利。

※数値としてはでてないものの、ワンルームの受託が多い会社だと数字は不利。

※経常利益は参考に。例えばあなぶきハウジングサービスのように、営業利益と倍ほど違う会社もあるので。

※この手の情報は、連続して追いかけてこそ意味がある数字。本当に気になる方は、年度ごとの変化とかみるべき。

※数値は各会社の自己申告。嘘の申告があるとまでは思わないけれど、でも自己申告。（納税額と同じなのかなあ？）

※大成有楽不動産は、桁の入れ間違いか、管理業務以外の数字がバリバリ入ってる。

※大成有楽不動産を除き、合計して平均すると、戸あたりの平均利益は約1.2万。戸あたり月1000円。これを安いと見るか高いと見るかは人次第。

※ダントツは野村。これはもう、流石のブランディングと言ってよいのでは。

※逆のダントツは浪速管理。ただ、この額だとおそらく節税対策。（だって40億売上あって3000万しか利益ないってそんな・・・）事業への投資を色々してるとか、グループ会社の窓口になっているから利益はなくてもよくて数がほしいとか、何かあるはず。

※何気に輝く合人社。独立系バリバリのやり方で他を圧倒するこの数字、誇ってよいのでは？（私が合人社の経営層は甘くないだろうなと思ってるのはこのあたり。経営層かそれに近いポジションで仕事するなら、この会社はやりがいありそうだなあと思う。現場のソルジャーがどうかは知らない）

おわり

比較してどうですか、と言われると、野村さんすげーっす、くらいしか感想はありません。（実は細かくみていくとパズルゲームで色々わかったりしますが、まあそれはそれ。細かく中の人に聞くとかしないとよくわかんない、というのは実際のところ）

管理会社はストックビジネス。たとえ今は利益が少なくても、金儲けに走れば数字は案外と簡単に積み上がります。（実は値上げ交渉って、失敗するケースのほうが少ないのです）

管理会社は儲け過ぎだというお声もありますが、まあ言っても一人あたり月1000円とかなんで、石投げられるほど利益とってませんし、ていうかやる気ならもっとぶん取ってみせますが？というのは実感です。

ただ、儲けている物件と儲けていない物件の差は確かにあります。交渉ベタな、おとなしい組合に本来は当てられるべきだったリソースが、過剰に要求する組合に食われている構造は個人的にはどうかなあ、と思うことがないわけではありません。（お荷物組合はサクっと切らないとみんなのためにならない。過剰要求があるなら、その分のお金は請求しないとダメ）

ちなみに、売上の数字をしっかりとみておかないといけないのは、受託戸数が少ない（概ね5000戸以下くらいが目安）の管理会社です。1万超えるようならスケールメリットのちからで潰れることはまあないでしょうが、吹けば飛ぶような地場の企業の場合は、どうでしょう。一応見ておいたほうが心の準備ができていいかもしれません。

そんなところです。

いやあ、これ、10年前のデータとかと比較してみたいですね。（10年後も同じこと言っていると思います）

参考：管理会社の比較の話

管理会社の『満足度』ランキングって？（スムログから）

比較については、（ここよりも詳しく）上サイトで紹介されています。もともとこの表のアイデアもそっちのパクりです。