分譲マンションにおける共用部分「管理行為」のまとめ【変更・狭義の管理・保存行為】

分譲マンションでの「管理」といえば、何を想像しますか？

マンション管理会社が行なう「管理業務」のことであったり、マンション管理組合の行う「マンション運営」であったり、ですよね？

それらをまとめて「マンション管理」と呼ぶのが、一般的な考え方かと思います。

私も、特に前置きがなければそのように想像しますし、それはそれで正解です。

しかし、こと法律において「管理行為」という言葉が使われた場合は、「マンション管理」という意味とは少し定義が違います。

法律の話で結構ややこしいですので、ちょっとまとめておきます。

共用部分の、管理行為の種類

はじめちゃん

処分行為は管理行為ではないですが、せっかくなので入れときました！

※スマホ用に、画像もおいときます。

（広義の）管理行為は、３つに区分できます。

変更行為とは？

「重大変更」と、「重大ではない（軽微）変更」に区分されます。

変更行為の一つ、「重大変更」

形状または効用を「著しく変える」こと、を指します。

マンションにとって大きな変更ですから、慎重に決めましょうね、という趣旨で、決議のハードルが高くなっています。

具体的には、

などが考えられます。

決議は、特別決議が必要で、区分所有者及び議決権の4分の3以上の同意が必要です。

区分所有法　第17条より抜粋

共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

変更行為の一つ、「軽微変更」

その形状または効用の「著しい変更を伴わない」共用部分の変更のことを指します。

普通決議（総会参加者の過半数でOK）です。比較的、低いハードルですね。

何をもって「重大な変更なのか」について、明確な線引きはありません。

しかし、その参考となる具体例は標準管理規約の「第47条関係コメント」で解説されています。マンション管理に携わるのであれば、熟読しておくことをオススメいたします。

はじめちゃん

管理業務主任者試験では頻出問題ですね～

ちなみに、以前は「大規模修繕工事は特別決議」とされていましたが、現在では普通決議で足りるとされています。（平成15年に区分所有法の改正があり、費用に関する要件が削除されたため、普通決議でよくなりました）

現在では、大規模修繕工事は普通決議で実施可能です。（ただし、内容に特別な変更・影響が含まれる場合は、その点については特別決議が必要です）

（狭義の）管理行為とは？

改良行為、利用行為をこう呼びます。

一般的な意味での「マンション管理を行う」などの「管理」とは違います。

特に注意しないといけないのは、「改良」も管理行為に含まれること。

防犯灯の設置やカーブミラーの設置などが改良行為に該当しますから、総会での決議が必要となります。

実務上は、案外、理事会や理事長の判断で実施していることも少なくないのではないかな、とは思うのですが、ルール違反の可能性があります。

ちなみに、区分所有法では、「規約において別段の定め」が可能です。

区分所有法　第18条より

１項
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

２項
前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

改良行為のすべてを総会決議とするのは実務上かなりツライ部分が多いので、まー、なんかの機会に管理規約を見直すのも一つですね。

はるぶー先生は、ご自身のマンションを以下のようにご紹介されています。

なかなかこうもきちんと設定しているマンションって少ないんじゃあないかなー、と思ったり思わなかったり。

実はうちはかなり規約をいじっていて、特別決議でない工事案件は、小改良でも総会は不要になってます。【区分法で規約留保のある部分】
ま、それでも数百万とかはかけるので、予算案は組みかえにねるから一応総会にはしますというか、来期予算の一般会計修繕費にしれっと組み込むつもりです。

— はるぶーは㍇ヲタクで会うと案外いい人です (@haruboo0) 2018年9月16日

賛成率は99%ほど。普通の規約を明確にないものをつける改良行為は規約マターとすると、駐車場の身障者区画の前にカーブミラーを１つ増設しましょうまで総会決議になりかねません。それは非合理なので、理事会決議、さらに少額のものは担当代表理事…今は私です…の決済事後承諾まで緩くしました。

— はるぶーは㍇ヲタクで会うと案外いい人です (@haruboo0) 2018年9月16日

工事案件は、ないものを作るかどうかとかで規約上で区別するより、ある金額から上は理事会決議マター、その下は委員会責任者単独決済事後承諾とした方が住民感覚には近くなります。うちは細則規定で税込み30万円までは理事会は事後承諾で可能です。

— はるぶーは㍇ヲタクで会うと案外いい人です (@haruboo0) 2018年9月16日

最適解かなー、と思います。

現実に、世のマンションが改良行為をどのように処理しているか私は知りません。少なくとも、我が社ではバッチリ対応できていません。

保存行為とは？

保存行為とは、代表的なものは修理や点検、清掃です。

原則、管理者である理事長が行います。

区分所有法　第18条より抜粋

１項
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

２項
前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

区分所有法　第26条より抜粋

管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

このように、区分所有法では、保存行為は単独で実施が可能です。

しかし、標準管理規約では、それを否定しています。

趣旨としては、「みんなが好き勝手に修理することを許可したら収集つかんでしょ」ということかな、と思っています。

標準管理規約 第２１条 より抜粋

（敷地及び共用部分等の管理）

１ 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

３ 区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

４ 前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事」とあるのは「第２１条第３項の承認を受けた保存行為後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

５ 第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。

６ 理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

この場合、区分所有法よりも規約の設定が優先されます。

標準管理規約をそのまま採用ているマンションが多いでしょうから、世の中のマンションでは、保存行為は管理者（理事長）が行うことになります。

金額面の制限

保存行為に金額的な制限はないのですけれど、実務的には「高額」かつ「急がない」工事の場合は、保存行為であったとしても、総会の承認を得てから実施するケースもあります。

予算状況との兼ね合いもあるので、どんな内容なら総会で話し合いあうのか？　については、一概には回答しづらいです。

「特別の影響を与える」場合は、該当住戸の同意が必要なので注意

共用部分の変更を行なう際、特別の影響を受ける区分所有者がいる場合は、その区分所有者の同意が必要です。

区分所有法　第17条より抜粋

１項
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

２項
前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

何らかの理由で住環境が悪くなる、だとか、そういった場合を想定しています。

例えば、敷地に駐輪場を新設したことによって、1階の住戸の採光が悪くなる、などですね。

この場合、総会で賛成した方については承諾は必要ありません。（すでに承認しているからです）

影響がある住戸の方で、よくみないでうっかり議案に賛成してしまった場合は、改めての承諾なくそのまま進められる可能性があります。議案はよく読まないと損ですヨ。

なお、「具体的にどんなケースが、特別の影響を及ぼすと言えるのか」については、判例でもいろいろなパターンがあります。

例えば、駐車場料金の値上げについては、（妥当な値上げ額であれば）「特別の承諾は必要ない」とされた判例もあります。

これらの判断についてはケースバイケースですから、専門機関とよくご相談されると良いと思います。

法令の制限

特に規制を受けるのは次のとおりです。

このページで書いたことは、上記３つの情報が折り重なり合っています。

民法・区分所有法は、日本にあればどこのマンションも同じものが適用されますが、管理規約はマンション固有のものです。

このページでは、私が知りうる限り条文もあわせてご紹介しました。
が、漏れもあるかもしれませんので、ルールの変更を検討される際は、判例も含めてよくご確認くださいませ。

また、実際のマンション運営を行なう際は、管理会社やマンション管理士、弁護士等の、専門機関の助言を受けることをオススメいたします。

区分所有法においては「絶対に守らないとダメ！」としている部分（いわゆる強行規定）は意外と少なくて、多くの部分が「規約で変更OK」となっています。

法は、マンション運営を自治に委ねている、と考えて良いと思います。

それゆえ、マンション固有の事情によって正解は変わります。ご注意くださいませ。

参考：本件に関係する資料

民法の規定

第三節　共有

（共有物の使用）
第二百四十九条
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

（共有持分の割合の推定）
第二百五十条　各共有者の持分は、相等しいものと推定する。
（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

（共有物の管理）
第二百五十二条　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

法務省の資料

http://www.moj.go.jp/content/001237128.pdf

※PDFが開きます。

上記PDFの話をうっすら引き伸ばしたのが、今回のページの内容です。

余談：マンション管理会社の果たす役割

法と規約に関わる内容は（忘れられがちですが）管理会社の専門分野です。

このあたりのお話については、大いに管理会社を頼っていただければよろしいかと。

（だからといって、正しい管理が行われているのか、どのような解決ができるのか、その解決に金銭が必要か否か、というのはまたそれぞれ個別の話ですが・・・）

管理会社の社員の能力は「総会や理事会をうまいことまとめる」機能の高低で判断されることが多いです。

正直な話、実務で法に関する理解を問われることはどちらかと言うと少ない（というかほぼない）のが現状ではあります。

とはいえ、だからといって「今までこうしてきたのでよく知らない」では、「じゃあお前はなんなんだ？」という話ですよね。
フロントの皆さん、一緒にお勉強しませう。

まー、この辺は、現場の人間の「あれ？」を「会社としてどう処理するか」というお話ですね。ここでどうのこうの言うのは差し控えておきますが、管理会社の社会的な責任は大きいのかな、と思ったりもしています。