マンション管理のはじめちゃん!

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フロントマンに向けた記事

マンションの管理費、滞納督促のコツ

更新日:

滞納督促のコツ。

心構え的な部分も含まれていますが、私の思うコツを少し書いてみます。

とはいえ、大手の管理会社は、基本的には専門の未収金回収チームが動いていますから、そんなにフロントや理事会が一生懸命あーだこーだせっせこせっせこする事は無いとは思いますが。

 

管理費を払わない方に多い特徴

前提として、マンションの管理費を払わない方の多くは、

”単純に生活費が不足している”

という現状があります。

職が変わった、子供の学費が、親の介護が・・・。

などなど。

様々な理由で生活費が厳しくなり、結果として、「マンション管理費支払いの優先順位を下げる」という行動にでます。

 

なお、「あえて払わない」、という方もまれにいるのでしょうが、そういう方は原因の本質が全く別なのでここでは扱いません。

(組合運営に納得がいかないから払わない、という方もいるとは聞きます)

 

さて、「支払いの優先順位を下げる」とはどういうことか。

実のところ、全額返済はできなくとも、毎月一定額を払えないほど余力のない方はそうそういません。

といいますか、一定額すら払えないという方は、他の支払いもしっかり滞っていますから、生活の水準を下げて(つまりマンションを売って)マンションから出て行かざるを得ない状況にあります。

もしくは、ああだこうだしているうちに、競売がかかる事も珍しくありません。

電気・ガス。

この辺のライフラインが止まりはじめたらいよいよアウトかなーと思っています。

 

 

 

補足

なお、マンションの市場価値が相対的に低く、売値が安いところはちょっと問題が複雑です。

マンションを売ったところで問題が解決しない点が一つ。

そしてもう一つは、中古マンションを現金一括で購入しているケースも珍しくありません。

そういう場合は銀行等の抵当もなく、競売がかかりにくい環境にあります。

ここでは、専有部分の価値が、滞納金よりも大幅にあると仮定して話を進めます。

 

 

 

本当にいよいよ生活がキビシイ方もいますが、このページで問題としているのは、「節約していないから払えない」人たちです。

実体験としては、管理費はたまっているのに車庫証明は要求してきた(つまり車を買い替えた)方もいました。

しかも、それが新車だったりするので目も当てられないというか、当ててやろうかと思います。

 

厚顔無恥とはこのことです。

理事会が滞納督促にかけている時間をなんだと思っているのか。

 

管理費は払えないけど、車は買える。

彼らの頭の中では、それらの二つがリンクしていません。

車の購入と、管理費の支払いは別なのです。

あえて説明すると、「車が壊れた」から、「車を買い替える」のであって、その結果「管理費を払う余裕がない」のです。

みんながそうだとは言いません。車が必要である事情もありますから。

ですが、そういう人もいます。

 

「私が管理費を払えないには、これこれこういう理由があって、だから本当に苦しくて、仕事だって掛け持ちをしているし、夜帰ってくるのだって12時をこえて、うんぬんかんぬん」

という話を延々とされる方もいます。

そういう場合は途中で話をさえぎって、

「私個人がご家庭のご事情についてお聞きしても、配慮をできる裁量を持ちません。個々の事情について斟酌しないではありませんから、理事会にお越しになって、理事会の場で解決案を話し合いましょう」

或いは、

「どういうプランであれば支払いが可能ですか」

と聞きましょう。

付き合ってたら話が終わりませんし、何より、彼らが言っている事は、つまり「払えないから待って」と言いたいだけであり、要するにあなたを「説得しようとしている」のです。

そして、彼らは話を聞いてもらった事で一定の理解を得たと思い込み、更には「話し合い(電話)をした」という事実をもって「待ってもらえる」と思い込みます。

「あの時も言ったじゃないですか」とか言い出しますから、一人で聞かない方がいいです。

 

不思議です。

同じ目線、同じ視点で話をしていると思っていたら大間違いです。

 

 

以上が管理費を払わない方に多い特徴です。

もちろん、全ての方ではありません。

家庭の事情、事業の隆盛、様々な要因もあり、本当に払えなくて、という方もいるのでしょうが・・・。

そういう方には一定の救済があって良いと思います。

時効等には配慮して、話し合いの上で理事会で検討しましょう。

 

さて、次は、実際の行動です。

 

 

電話口で必ず約束する事

○○日までに○○円の支払いをします、と滞納者が言うとき。

存外に、その約束は守られません。

或いは、約束以下のお金が振り込まれることも多々あります。

 

何故か。

 

なめられています。

 

「払わなくったって、どうせ」

彼らはそう思っています。

 

管理会社は業者にすぎませんし、理事会は同じ住人、素人でしかありません。

(ちょこちょこ玄人も混ざってますけど)

 

もし、電話口で「○○日までに○○円の支払いをします」という約束をした際は、更に以下の点を約束すると良いです。

  1. 約束した内容の書面を郵送するので、署名捺印のうえ提出すること
  2. 万が一、約束を違え、入金が滞る場合は、必ず一報を入れること
  3. こちらの電話には、必ず折り返しの電話を入れること

 

そして、上記の約束が守られない場合は

 

  1. 駐車場は問答無用で解約となること
  2. 理事会に出席して理由を述べてもらうこと
  3. 支払計画書を提出すること

 

を、してもらうと、ハッキリと伝えます。

また、約束が守られない場合は、あきらめずにすぐに連絡を入れます。

すぐに、です。

相手からすると、約束を破っても何もないとなれば、だれるからです。

すぐに鬼電です。

 

そして、上記のどれか一つでも守られない場合は、「訴訟となるので、次に連絡するのは弁護士から」ということを、におわせておいてよいと思います。

におわせる、というのは、訴訟するにも管理組合側になかなかのパワーが必要なので、「次は法廷で会いましょう」みたいなこと言ってると、「口だけかい」と思われても癪だからです。

 

注意

弁護士費用は相手方に請求できるように、必ず管理規約を標準管理規約にあわせておいてください。

 

 

注意点としては、携帯番号は絶対教えちゃだめです。

メールアドレスを教えましょう。

何故か。

滞納するひとは夜中の10時とかに平気で電話かけてくるからです。

アホなんだと思います。

 

油断して携帯から着歴残してもだめです。

当たり前のように登録されています。

なんというか、一言でいうと「めんどくさい」ので、必ず固定電話から掛けます。

 

こういう話は、相手にスキを見せてはいけません。

夜中にかけてくるからと着信拒否でもしようものなら、「電話したのに繋がらない」と言い、更には「私は誠意を見せているのに」と言い出します。

アホなんだと思います。

 

 

督促しても回収できないなら訴訟する

コツと書いておきながら当たり前のことになりましたが、そんな感じで滞納督促は対応します。

当たり前に督促してダメなら、方法は二つしかありません。

  • 訴訟するか
  • 待つか

少なくとも、毎月の支払額以上が納入されているなら待てばいいです。

訴訟したところで解決しませんから。

 

ですが、全く入金されないようなら、対応にとられる時間ももったいないので、いい加減なところで訴訟をお勧めします。

滞納者側の原因はどうでもいいと思っています。なめているのか、お金がないのかは知りませんが、話し合いで解決できないなら法的手段に訴えるというのが法治国家のあるべき姿です。

60万円以下なら少額訴訟、それ以上なら通常訴訟。

いずれも自分でやってもいいですし、弁護士に任せてもいいです。
(ただし、基本は理事長がやらないといけないので、ややこしいなら弁護士任せでいいと思います)

資料さえきっちり揃っていれば、負ける事はまずありえません。

 

管理会社はその辺のノウハウを持っているでしょうから、理事会は舵きりだけすれば後は任せておいてよいと思います。

 

 

その前に、総会か何かの機会で、「訴訟になったらこういうことになるよ!」、ということを周知しておくのは悪くないと思っています。

 

案文をつくりました。

 

この書面を配ると、驚いて入金してくる人もいます。

何にせよ、管理費を滞納するひとは「管理組合、管理会社をなめている」というケースが多いですから、淡々と滞納督促は行い、機械的なルールのもとで訴訟まで進んだ方がある意味での見せしめにもなり、マンション内で「管理組合やべー、管理会社やべー」という雰囲気が醸造されると、滞納もある程度、致し方の無いものを除き無くなります。

言葉が悪いですが、区分所有者を「しつける」技術も、管理者には求められる資質です。

 

 

 

 

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