マンション管理のはじめちゃん!

『マンション管理』のこととか。筆者はフロントマンだよ。

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お時間ありましたらお読みくださいますと、少しだけ理解が深まるかもしれません。

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マンション管理の体験談

マンションの管理費の滞納を見過ごすと、とんでもないことになるというお話

更新日:

だいぶ前の出来事です。
「管理がされいていない」マンションに出会った時のお話です。
※一部、脚色しています。読み物としてお楽しみください。

 

とある自主管理のマンション。
理事会はその必要な機能を果たす事は無く、マンションは時と共に荒廃。(マジで荒廃してた)

そして、ご縁から、荒れきったそのマンションの管理を正常化するお手伝いをさせてもらう事になった、今回はそういうお話です。

 

理事会が機能しないという事は、つまりマンションの手入れがされないということ。

いくつか特徴的な例を挙げると、

  • 外壁修繕は20年以上行われない
  • 毎年漏水原因調査費を限度額MAX100万円使用
  • 漏水最高記録は2ヶ月で4回
  • 風呂のリフォームしたら壁に穴が開いてお隣さんがびっくりする
  • 共用廊下でネコが飼われている。
  • 聞いたらマンションのみんなで飼ってるらしい。(ペット禁止って規約にかいてあるのに!)
  • 1Fピロティの駐車場が昼間でも真っ暗と思ったら、照明が外されている(節電対策とのこと)
  • しかも、電線の処理がされずに風に吹かれて線がピロピロしてる
  • 893が住んでる
  • 人が住んでるならまだいい。鳩が住んでる部屋があった(空き家の窓ガラスが割れてた)

 

ははあ、これはあれだな。

建替えカナ?

本気でそう思いましたが、そう簡単にマンションの建替えはできません。

とにかく、現状を改善しなければなりません。
しかし、現金資産は、全体の修繕工事を行うには不足していました。
長期間に渡って管理費・修繕積立金の管理を行ってこなかったツケです。
(あと、後述しますが、管理費等の未収金が凄まじい額でたまっていました)
まずは当面の「安心して住める環境」を整備する為、借り入れを行い修繕工事を行う事にしました。

と、ここで思っていなかった問題が発生しました。

会計資料がろくに整備されていなかったのです。

そして、未収金の額が大きすぎました。

借入をお断りされるマンション

借り入れができなかったのです・・・。
通常、マンション管理組合は返済が滞るという事がほぼありえませんから、非常に融資を受けやすいものです。
しかし、会計資料もないんじゃそりゃかしてくれませんし、何より未収金がデカ過ぎるとやっぱり借入はできません。

といいうわけで、

修繕を行うための

借入を行うための

未収金の回収を行うための

会計帳簿の整備を行う

事となりました。遠い!

会計帳簿が不完全であったゆえの問題点

  • 現時点での資産がわからない。(通帳が帳簿だと言われました)
  • もちろん決算処理はできていない。というか、してない。(総会の決算報告は、どうやら逆ギレで乗り切ってきたっぽい・・・)
  • 入金管理もできておらず、更に領収証も発行していない為、未納者へ請求すると、「払った、払ってない」の口論に。
  • 管理組合が、管理費を「まけて」いる。(こんなこと断じてありえません)
  • 区分所有者が変わっていて、誰にいくら請求すべきなのかがわからない。(部分部分で思い出したように請求がかかっていて余計わからない)
  • 一部の滞納者が時効を主張しており、支払いを拒否される。

未納総額は、(おそらく)1000万円を超えていました。
というか帳簿上の未収金はそれ以上にあったんですが、ひょっとしたらもらったのかも?的なお金があって、未収金の額すら把握できなかったのです。
帳簿が整備されていなかったとしても、せめて領収証だけでも保管してくれていたらどうとでもなったのですが、それもあったりなかったりで・・・。
もちろん管理費だけじゃないです。業者への工事費の支払いも、いつなにをしていたのかわかりませんでした。

管理会社に払うお金がもったいないからと管理会社とのお付き合いをやめたそうなのですが、未収金の額から考えると管理会社に任せた方が得だったパターンでした。
というか、ひょっとしたら当時の管理会社も引き受けられずに管理を断ったのでは、という気がしています。

その時思った事

解決に何をしたかというと、地道に一人一人から話を聞いて回収すべき管理費は回収して・・・。
恐らくどんなマンション管理初心者でも思いつく地道な作業を続ける、そういう事でした。

いやはや。
時の経過とは恐ろしいもので、時間が経って荒れたマンションは、時間が経てば元に戻るものです。

マンションは荒れてたけれど、誰も荒れてなかった。
住んでるみんなは人情味のある温かい人たちでしたし、893も話せばわかる常識人でした。
ネコとハトにはでていってもらいました。

その時思った事は、マンション管理業者にとってなんでもないことでも、知らない人にとってはとても難しい事なんだ、ということ。
知らない事を知らないままにするのではなくて、誰かに頼る事。

マンション管理に限った事ではないのですが、プロに任せるという事は、お金なりの価値はあるものだなあ、と思いました。

もちろん、業者に任せるとお金はかかりますし、特にサービスという形のない”情報”に払うお金がもったいないという向きの意見も、確かに、です。
そうであればこそ、自分たちでそれをするだけの努力はしていかないとならない。

自主管理は、やってみればそれほど難しい事ではないと思います。
でも、絶対必要なのは、それなりに手間をかける事の覚悟はしなきゃならんです。
業者はそこでおまんま食べてるわけですから。

マンションの住人が一致団結して自主管理に進む事が出来れば、すごく安いお金でいいサービスのマンションが出来上がるでしょうから、お金を使わず労力使いたいマンションは検討の余地はあります。

どっちか使おうぜ!

今回はそういう話でした。

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