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マンション雑記

購入予定のマンションは大丈夫? マンション管理のチェックポイントと、実際にチェックを行った結果をご紹介

投稿日:2017年4月27日 更新日:

マンションの購入といえば、ザ・人生の一大事。

このマンション「本当に買って大丈夫?」

そんな悩みを抱えている方は、たぶん、たっくさんいらっしゃいます。

 

同じ悩みをかかえる友人のマンション選びに(わりとノリノリで)付き添ってきました。

私自身は、「マンションの管理業者」として仕事してますので、主に、「マンション共用部分の管理状態」のチェックをしました。
部屋の中はあまり見ていません。

住宅の購入は、様々な要因が重なり合った結果です。
立地・価格・近隣住民などなど。

このページは、一つの参考意見としてご覧いただき、決してご自身の判断材料のよりどころにはしないでくださいねー。
それから、データについては、当該組合さんのプライバシー的なものもあるので、「チェック結果が変わらない程度」にはいじっています。

 

マンションの基本的なデータ

  • 築18年の中古マンション
  • 総戸数35戸
  • 専有部分は全てが住居専用であり、非住居はなし(要するに店舗はなし)
  • 駐車場は総戸数35戸に対して35台以上を確保(すべて平面)
  • 独立系大手管理会社が管理
  • エレベーターは1基
  • 受水槽、高架水槽あり。(高架水槽については、年代的にはなくてもよさそうなものなので、資料ミスかも?)
  • 4年?程前に、1回目の大規模修繕工事を実施
  • 都市ガス

 

マンションの会計状況のチェック

収支関連のチェック

まずは、最新の収支を確認しました。

会計には、一般会計部門と、特別会計(積立金会計)部門のふたつがあります。

特別会計部門については、借入金があり、支払利息があったほかに支出はありませんでしたので、チェック不要と判断。

ここでは割愛します。

 

一般会計部門のチェック

◆一般会計部門 年間収入合計 約610万

【内訳】

科目 金額 補足説明
管理費収入 250万 組合員より徴収した管理費のこと
駐車場収入 350万 組合員より徴収した駐車場代のこと
ポーチ、ルーフバルコニー 5万 組合員より徴収した専用ポーチ等の使用料
その他雑収入 5万 インターネットの電気代収入とか利息とかまとめて
合計 610万  

 

◆一般会計部門 年間支出合計 約563万

【内訳】 ※★の部分についての細かい補足は、表の下に記載しています。

科目 金額 補足説明
定額委託費 300万 ★管理会社への支払い
電気料金 100万 ★電気代
水道料金 1万 水道代
通信費 10万 電話代
防犯カメラリース料 20万 ★防犯カメラリース代
エレベーター保守 45万 エレベーターの点検代。おそらくフルメンテナンス契約。
宅配ボックス保守点検 5万 宅配ボックスンの点検代
雑排水管洗浄 13万 排水管の掃除代
支払保険料 16万 ★マンションの共用部分の火災保険
雑費 10万 備品や運営費等のその他もろもろ
町内会費 30万 いわゆる自治会費。ほんとはマンション会計から払っちゃダメ。
予備費 30万 予備の予算
合計 563万  

 

注目した点と解説
★『管理会社への支払い』について

消防点検(年2回)、受水槽清掃(年1回)、簡易専用水道検査(年1回)、機械警備を含む。

24時間対応のフリーコール完備。

管理員勤務時間は、週5日の1日5時間。

 

★『電気代』について

規模の割に高いような気が。

LED化、電子ブレーカー導入で大幅な削減が見込めるかもしれない。

 

★『防犯カメラリース料』について

何のためのリースなのか・・・。

と思ったが、過去に資金の借入をしているようなので、導入当時お金がなかったのかもしれない。

よほどの事情がない限り、リース手数料を払うなどバカらしい。(年利で14%程を取られているはず)

事業で税金対策というならともかく、管理組合にリースは不要。

通常、リースの途中解約はできない(できてもするメリットが無い)ので、リースアップと同時に現金購入を検討したい。

 

★マンションの共用部分の火災保険

やけに安いな?と思ったら、地震保険に未加入。

月1万円程度の追加負担で加入できるので、できれば加入したい。

 

一般会計部門の収支状況の評価

「優秀じゃない?」というのが第一印象。

現時点で、予備費を含めて約60万円前後の繰越(剰余)がでています。

将来的に消費税が増税となった場合でも、管理費が値上がりする可能性はそう高くありません。

 

管理会社の委託費について

「めちゃくちゃ安い!」という箇所はありませんが、だからといって交渉の結果、大幅に下げられそうな余力のあるところも見当たらない。

管理会社にとってはべらぼうに安すぎるほどでもなく、管理組合にとっては高すぎるほどでもなく。

多少の交渉の余地がないわけではないものの、交渉したとしてもそこまで大幅な削減も無さそう。

という微妙な具合。

管理状況に満足しているのならこのままでも良いと思う。

不満を口にするほど、決して暴利ではない。

 

貸借対照表関連(主に資産積立状況のチェック)

◆現時点での手持ち資金 1000万円

◆修繕積立金の平米単価 95円

◆1世帯あたりの修繕積立金 7000円~8000円前後

◆年間積立額 約300万円

◆借入金100万円程。(もうすぐ完済)

 

良い状態であった一般会計部門と比較して、「あまりよろしくない」のが特別会計部門。

このままだと、10年後には約4500万円の資産が積み立っている計算ですが、諸々の修繕工事や予備費も勘案すると、全く足りない。

最低でもあと2000万円は欲しい。(それでも「最低限の修繕」しかできない可能性が高い)

2000万円を10年で積み立てようとすると、1世帯当たり5000円くらいは追加で払ってもらわないといけない。

(2000万円÷10年÷35世帯÷12ヶ月=4,761円)

このままでは大幅に不足することは目に見えているので、近い将来に修繕積立金が値上がりする可能性が高いと認識したうえで購入すべき。

 

マンションの現場状況のチェック

内覧の際にちらりと現地を見せてもらったことと、グーグルマップで確認した程度なので多くのことはわかりませんでしたが・・・。

 

パッとメモしたものを書き出します。

良い点 具体的理由
ゴミステーションがマンション内にある ゴミ捨て場は近ければ近いほどいい。絶対にいい。
植栽が綺麗 管理が行き届いている証拠(もしくは、単に管理員が優秀)
築年数の割に、外観が「今風」 マンションのデザインは変えられない。若い方にも受け入れられるデザインなので、住人の代謝が望める
給湯器は追い炊きつき 追い炊きが無いとか考えられない
幹線道路から少しだけ離れている 便利な割に静か
都市ガス 単純にガス代が安い
インターネット環境が良い(光ファイバーが通せる)

インターネット設備は後から追加しにくいので、「今の状況を確認する事」が大切

ポストが綺麗 だらしのない住人がいる確率が低い(近隣トラブルの確立減)
共用廊下が綺麗。雑多な物が置いていない 同上
駅に近い 便利であるだけでなく、将来の資産価値が落ちにくい(売りやすく貸しやすい)
住人の駐車場に、比較的「高価な」車が多く駐車されている 表現が悪いが、近所づきあいのし易さは、収入にもある程度の相関関係があることは否めない
総会への出席者が多い(区分所有者35名中、20名前後) マンション管理に関心のある方が多い=管理会社にとってもやりやすく、適度な緊張感がある

 

問題点 具体的理由
駐輪場が狭く、仕切りもない せまいと、どうしても自転車が傷つく
ベランダにスロップシンク(水栓)が欲しいなあ あるととても便利。この年代のマンションにはほとんどないけれど・・・。
床暖房が無い 床暖房があるだけでガス代が大幅に安くなるので、使わなくても設置されているに越した事は無い
来客駐車場がない 遊びに来た親・友人にコインパーキングを使ってもらわないといけないので気(と、お金)をつかう

 

 

以上

こんなところかな。

無責任ですが、「そのマンションを買うべきか否か」なんてことは、本人以外には判断付きません。

所詮他人の私にはサッパリわかりません。

というか、正解なんてないんですよね。

 

そして、集合住宅は、常にご近所トラブルを一定のリスクとして抱えています。

買った瞬間にお隣さんが新しく引っ越して、くっそうるせー奴が住んできて、毎日眠れなくなるかもしれないからです。

(そして、そういう場合の対応は、めちゃめちゃ困難で、体力と時間を使います)

 

中古マンションは、新築マンションと比較してそういったリスクを事前に察知できる材料は多くありますが・・・。

なんにせよ、マンションを購入するなら、ご自身が「何を目的にマンションを購入するのか」を明確にしたうえ、出来るだけ多くの物件を見て、たくさんの営業マンの営業トークを聞いた方が良いと思います。

(友人にも、そう勧めました)

 

以上です。

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