マンション雑記

マンション管理組合の合議制には、コストがかかってる

管理組合にかかってるコストの一つに、合議のコストがあります。

マンション管理組合で採用されている「多数決」というシステムは、一見、民主的で合理的なように見えますが、実のところ多くの手間が発生する仕組みになってしまっています。

手間とは、少し視点を変えれば、無駄とも言い換えられます。

 

例えば。

賃貸マンションのように、オーナーが一人だけの場合と。

管理規約、総会に縛られた、オーナーが複数の分譲マンションと。

 

両者では、「意思決定のスピードが全く違う」ということは想像つきますよね?

これは不可抗力です。

 

残念なことに、仕組みの話の中で意思決定のスピードが遅いということで。

分譲マンションは、二つの不利益をこうむっています。

それは、

  • 機会損失
  • 時間的、人的コストの増加

です。

 

機会損失

意思決定のスピードが遅いがために起こる、機会損失。

 

具体例であれば、省エネ化とか、でしょうか。

照明のLED化だとか、そういったコスト圧縮策など。

「採用すなら早いほうがメリットある」

というケース。

 

賃貸マンションであれば、オーナーのハンコひとつですぐに実施できます。

分譲マンションは、超えなければならないハードルがいくつかあるので、すぐに、とはいかないです。

何するにも、総会の決定が必要ですよね。

 

打ち合わせしてる間に時期を逃して、結果「採用できない」というケースも考えられます。

 

時間的、人的コストの増加

これが、組合の意思決定を愚鈍にさせ、そして億劫にさせ、ついには問題を先延ばしにしてしまう最大の罠なんですよね。

一言でいうと、めんどくさい。

 

何を、お前の仕事だろ。

と言われるかもしれませんけど、これって大事なことですよ。

(あと、仕事だからって理由だけで適切に手を抜けないやつは絶滅しますよこれからの時代、特に)

 

たくさんの意見をまとめる、ということは、組合側にとっても手間です。

手間ってことは、人件費かかってるってことで。

例え、そこに目に見える形での金額が計上されていなかったとしても、組合(ついでに管理会社も)はコストを支払っています。

 

このコストをサービスに転換する形で、管理会社は利益を得ているのですけれど。

まあ、よくよく考えると無駄だよなあ、というのは率直な感想です。

 

バランス感覚が無い人を相手にしないといけないコスト

あと、もういっこ、補足的に。

これも結構なコストです。

 

例えば、年間の予算が1000万円超えてる管理組合が、「10万円の工事をするかしないか」を理事会で決めきれず、アンケート取ったりしてる、ってパターンです。

1000万円に対して10万円って、1%ですよ?

「そんなもんに使う時間がもったいない、いいから管理会社さん決めといて」と判断できる合理的な人物が役員あれば問題ありません。

 

現実は、「1円でも無駄にしたくない」と言いながら、最も大切なものであるはずの、みんなの時間を湯水のように消費する危険人物が組合を混乱させています

 

フロントはアドバイスするか?

組合の雰囲気と内容次第ですが、私は、身体張ってまではしないです。

無駄な話し合いだなあ、無駄なアンケートだなあ、と思いつつも。

 

他のフロントはどうなんだろ?

あんまり知らないのでわかんないですね・・・。

フロントの人間性によるのかもしれないです、これは。

 

結局、そこにコストを掛けるか否かは価値観の問題であって。

組合の判断ですからね。

無駄と判断するか否かは、そもそもが組合なんですよ。

契約上、管理会社はそれに付き合うようになってるので・・・。

 

正直なところ。

良いにせよ、悪いにせよ、その結果に対して妙な矛先がこっちに向くよりも、黙ってアンケートとったほうが(自分にとって)手間がない、というのが本音の部分で。

まあこれも結局は責任を外しているだけの話なんですけどね。

 

大きな問題がありそうならもちろん止めますが、どっちでもいいな、という程度なら組合の判断に委ねます。

 

以上

管理会社はビジネスでマンション管理をしている。

フロントがサラリーマンであるなら、管理会社は営利企業。

利益が全てではないですが、利益がなければ存続しません。

 

利益がすべてだ、などと錯乱するつもりはありませんが。

考えないといけないことなのかな、とは思います。

 

ABOUT ME
はじめちゃん!
はじめちゃん!
分譲マンションを管理する会社に勤めています。 資格:管理業務主任者/マンション管理士/宅地建物取引主任士/マンション維持修繕技術者/二級電気工事士/建築業計理士二級/二級建築士/1級船舶免許

POSTED COMMENT

  1. 二郎 より:

    最近、指摘の鋭さがハンパないですね。フロントの枠内ではつまらない・・ように見えなくもないです(´⊙ω⊙`)汗

  2. 手間は省いていかないといけないと思うんですよねー。
    それが進歩だし!

    じゃないとフロントの仕組み的なつらさは一生解決しないし、離職率の高さや組合の低い満足度も、いつまでたっても変わらんと思うんですよね。

  3. 器用人 より:

     仕事と完全自主管理管理組合の経験で、支出額の問題は、会計細則を定めることにより解決できます。 予定額が電球等購入の1万円未満の支出は理事長か会計担当理事と管理員判断(本来消耗品は予備を準備)、1万円以上の支出は理事会審議、ただし放出消火器購入等緊急を要するものは、理事長(管理権原者)と防火管理者等判断、10万円以上は合い見積もり取得、30万円以上は公募等です。 あらかじめ(事前の策)決めておけば、次善の策も考えやすくなります。 東日本大震災や熊本地震の際、事前の策を決めていたところは、復旧も早かったようです。

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