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組合会計

マンションの管理費等の滞納に対する管理会社の対応

マンションの管理会社で採用されている事が多い対応についてです。
会社が変わってもそれほど大きな違いは無いように思います。

1.管理費等の滞納が発生した段階(1ヶ月目)の対応

1ヶ月目の場合、多くの原因は『引落し口座の残高不足』です。

  • 滞納者へ電話連絡をして事情をお伺いします。
  • 請求書を送付します。

電話連絡がつかないケースもあります。
この時点で担当者が訪問して直接話を伺うケースは、あまりありません。

2.管理費等の滞納初期(2ヶ月~3ヶ月)の対応

ちょっと雲行きが怪しくなってくるのがこのあたりですねー。

口座残高不足を2ヶ月続けるのであればズボラな人ですし、本当にお金が無くて払ってくれていない可能性があります。
また、「入金しておきます」という回答があったにもかかわらず入金されない場合、約束は以降も破られ続ける可能性があります。

  • 管理会社からは、継続して請求書を毎月機械的に郵送し続けています。
  • 担当者は、電話をするだけではなくて、訪問します。その時に会えなければ書面を投函します。

上記2つのの対応は、以降、引き続きずっと行う事になります。(もう書きませんが)
書面より電話の方が効果があります。
そして、電話より直接訪問して会うほうがより効果的です。

3.管理費等の滞納中期(3ヶ月~6ヶ月)の対応

多くの管理会社は滞納3ヶ月~6ヶ月を経過した時点で、契約上の督促業務は終了します。
とはいえ、ほったらかしにするわけではなく、管理会社は引き続き督促業務を実行します。
但し、そこに管理会社としての責任はありません。契約の義務が終了した段階で、その業務の責任は管理組合へ移るからです。

  • 担当者は、連絡が取れなければ連絡をとれるように努力します。
  • 連絡が取れた上で入金がないようなら、理由の如何に関わらず念書を書いて頂きます。

4.管理費等の滞納が本格化した場合(6ヶ月目以降)の対応

本格化していますので、強い請求が必要です。

ただ、これについては、「理事会と相談のうえ」で、行います。

  • 駐車場の強制的な解約
  • 理事会に来てもらって事情を聞く
  • 役員メンバーで自宅へ訪問する
  • 内容証明による支払催告書の送付
  • 法的措置

管理費等の滞納者に対する法的措置とは

  • 支払督促
  • 少額訴訟
  • 通常訴訟

などのことです。

訴訟後の滞納者に対する措置

  • 給与の差押え
  • 第三債務者(要するに賃借人)の家賃の差押え

などがあります。

その他にしておくこと

  • 登記簿謄本をとる
  • 管理規約を見直す(訴訟の費用を相手方に請求できるようにしておく)

登記簿をとっておいて、抵当権の有無も確認しておくと良いです。

抵当権がついていれば(例えば住宅ローンなど)、そちらの支払いも苦しくなってきていると思われるので、マンションの管理費以外のところからの圧力で競売に出されるケースはあります。
そして、滞納した管理費等については、マンションを買った次の持ち主に払って頂く事になります。

また、最新の標準管理規約では、訴訟の費用を相手方に請求できるという旨が記載されています。
対応していない場合は、管理規約を変えておくと良いです。

マンションの管理費等の時効について

管理費を5年間支払わずに無視し続けると、時効を迎えます。

ちなみに、5年間払わないと一気に5年間分が時効でなくなる、というわけではなくて。
5年前を1ヶ月過ぎた段階で、その過ぎた1ヶ月のものから時効が順次成立していきます。

信用情報について

クレヒス(クレジットヒストリー)、というやつです。

一般に、マンションの管理費等を滞納したからといって、信用情報に記載されるわけではありません。
管理費は、管理組合が、収納代行会社を通じて回収しているものであり、そして収納代行会社はその情報を信用情報機関へ登録しているわけではないからです。

しかし、管理会社からは、理事長をはじめとする管理組合役員へ会計の報告が行われており、そしてそこには1ヶ月でも滞納者として名前が記載されます。
うっかり引落しが出来なかった場合は、理事長(或いは管理会社)へ、お詫びと共に対応を相談したほうが丁寧だと思います。

最後に

マンションの管理費・修繕積立金は、法律でかなり手厚く保護されています。
そうそうの事が無い限りとりっぱぐれることはありませんし、裁判で負けるという事もまずあり得ません。

ただし、駐車場収入や、預り金(水道料金や自治会費など)については、新しい持ち主に引き継がれず、回収できない可能性があります。
ケースバイケースではありますが、ここについては、回収できない覚悟はしておく必要はあります。

ABOUT ME
はじめちゃん!
はじめちゃん!
分譲マンションを管理する会社に勤めています。 資格:管理業務主任者/マンション管理士/宅地建物取引主任士/マンション維持修繕技術者/二級電気工事士/建築業計理士二級/二級建築士/1級船舶免許