マンション管理のはじめちゃん!

『マンション管理』のこととか。筆者はフロントマンだよ。

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マンション雑記

モチベーションの低いフロントとの付き合い方

更新日:

もう少し続きます。

前回の記事は↓

フロントのモチベーションが低い理由

 

フロントのモチベーションが低い理由は、「管理という行為に対するインセンティブがない」ことである、というのが前回のお話し。

今回は、そのようなフロントと、どのようにお付き合いするのがベストか、というお話し。

 

仕組みの問題

最大にして唯一の解決策、それは仕組みを変えることです。

つまり、管理委託契約の抜本的な見直しですね。

 

現状の標準管理業務委託契約は、あまりにもナンセンス。

組合側の高度な自治意識を前提として組み上げられた、マンションのあり方の理想であり、そして(残念なことに)虚構です。

今の問題のほとんどは、この契約書面によって生み出された害悪だと言っていい。(関係者の方スイマセン)

 

何が問題かというと、「委託託契約上、管理会社は管理組合の補助をする役割」、と書いてあるのに、「実態は、管理会社が運営をしてる」ところなんですよ。

その権限の設定がちぐはぐだからこうなっちゃう。

起こったことに誰も責任を取らないし、同時に、誰も責任を取りようがない構造になってしまってる。これが本当にまずい。

 

て、話は長くなるのでまた今度で。

「世の中の99%の人たちは、マンション管理なんて好き好んでやりたくない」ということを、まずは識者の皆さんが認めなければこの問題は進展しないと思います。だから、まあ、たぶん、今後も解決しないでしょうね。

考え方がずれてるんですよ、みーんなw

 

さて。

今回は、もっと上っ面の話。

現行の委託契約は変えられない。

それは認めた上で、組合側はどのようなスタンスで管理会社と付き合うべきか、という話です。

 

立場の違いを理解する

組合側が理解しておかないといけないこと。

それは、「一介のサラリーマンに数億円の資産を預けている」ということです。

 

現状のマンション管理のシステムは、管理組合が「管理会社に組合活動の指示を出すこと」を、前提としてルールが組み立てられています。

それが、多くのマンションでは逆になっています。

 

管理会社が物事を判断して、マンションを運営してませんか?

組合は、「管理会社の言うことだから」という判断基準で行動してませんか?

 

契約上は、そうではない、ということは知らないといけません。

識者の方々は、「だから管理組合がしっかりしないといけない」と言いますが、それは現実が見えてないものの言いかたではないかな、と思います。(まあ私もよく言ってるんですけど・・・)

極度に組合がしっかりする必要はないと思います。

だってそれが管理会社の価値ですし、そういう売り方してるのがマンション管理業界ですからね。

サービスを販売する側として、管理会社にもしっかり責任を取らせればいい。

 

現実は管理会社に運営を任せるしかない

「できる・できない」は別として。

前項のような心構えはもっとかないといけない。

つまり、マンション管理の原理原則の話として、「管理組合は管理会社を、組合運営の補助として使うように設計されている」、という認識です。

 

で、そういう前提のもと。

じゃあ、現状の分譲マンションで、管理組合主体の運営ができるかというと、全くできません。

なぜかというと、つまり(一部のド変態を除いて)誰もマンション管理をやりたがらないからですね。

また、現実に、管理組合が管理会社と対等にやりあうのは無理な話です。

フロント一人養成するのにどんだけコストかかってると思ってるんですか。

 

組合としての意思を管理会社へ伝えることで前進する

理想:「管理組合は、管理会社に指示を出すべき」

現実:「管理会社に圧倒的な優位性があり、指示を出せるだけのスキルがない」

 

これが現実です。

組合が管理会社より強くなる、というハードルを越えることのできる稀有な方は、超えればよいです。

 

ですが、超えられないのであれば、無理に超える必要はないと思います。

つまり、管理会社任せであることを容認すればいい。

そのうえで、管理会社をビジネスパートナーとして、容認しかねる部分はそう伝え改善をしてもらう。

管理組合は、その委託先の管理会社のカラーに染まることになりますが、むしろそのほうが住みやすい部分も少なからずあると思いますよ。

 

ダメならフロントを変えてもらう

かなり極論なのですが、つまりそういうことです。

「言うべきことを言う」の中には、フロントの処遇も含めてよいです。

どうしてもだめなら管理会社を変えることも一つですが、大手管理会社のレベルはそう変わらないように思います。

管理会社を変えたとしても、根幹の部分が変わりませんから、そう劇的な変化が望めるものではないのではないかな、と。

 

一番大切なことは、「管理組合として、”何を求めているのか”」を共通認識として組合が持ったうえで、「それは何によって解決できるのか?」のかをすり合わせることでしょう。

単に、「フロントの対応が悪い・遅い」程度の、ごく低いレベルの話なら、能力の高いフロントをつけてもらうことで解決できる可能性は高いです。

「見積が高すぎる」という話なら、相場観を組合側が持つしかないでしょう。

「どこまで手間をかけるか」、という話です。(手間をかければかけるだけ費用が安くなるのは、マンション運営に限った話ではありません)

 

当然の話として、フロントの能力も人によって大きく変わります。

比較的「やりやすい」マンションと判断されれば、それに合わせて能力の低めのフロントが配属される可能性が高くなります。

管理会社も営利企業です。

人的リソースは限られていて、能力の高いのもいれば低いのもいる。

その采配も含めて上司、管理者の腕ですから。

 

おわり

次は・・・なんだろ。

組合の合議コストについて書こうかな。

 

書きました

マンション管理組合の合議制には、コストがかかってる

 

 

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