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マンション雑記

大規模修繕工事のスケジュールと、消費税増税に伴う経過措置について

更新日:

大規模修繕工事。

消費税増税とオリンピック需要を見込むと、現時点(H28年12月)で、竣工後12.3年目のマンションは、もうすぐにでも大規模修繕工事を具体化したほうが良い時期に差し掛かっています。

準備から着工まで、無理を承知で全力で頑張っても半年、普通にやったら1年~2年は必要だからです。

その頃には、ちょうど竣工後15年。

今すぐに取り掛からなければ、その前には計画が完了しません。

結果、増税やオリンピック需要で、今以上に高い工事代金を払わないとならない、かも、しれません。

 

もちろん、今後どうなるかはわかりません、ということは前提ですけど・・・社会情勢を見るに、しばらく建築単価が落ちることはないんじゃないかなあ。

ちなみに、私の個人的な経験から、竣工から20年くらいほったらかしにすると、だいたいどこかのタイルがパックリ浮いたり、悪ければ落ちたりしてヒヤヒヤします。

工法や条件にもよるので一概には言えませんが、遅くとも竣工後16年までには、一度目の大規模修繕工事を完了したいところです。

 

現在から大規模修繕工事を検討する場合の具体的スケジュール

ちょうど、今から検討される組合さんがあったのでまとめておきます。

今回は設計監理会社を入れるスケジュールです。

 

時期 やること かかる時間 備考

とりあえず、やるならすぐにでも。

修繕委員会の公募

1ヶ月程度

建築に詳しい、詳しくないというより、組合活動に積極的であることが重要。知識は外部から得れば良いので。信頼できる外部の専門家を取り入れる事に注力すべき。

H28年~

 H29年の春まで

設計監理会社の選定

3ヶ月~半年程度

設計会社公募と、集めた設計監理会社のプレゼンテーションを受けてのまとめは必須。

H29年

 4月~8月頃 

設計監理会社決定の総会決議 1ヶ月程度 できれば定例総会とあわせたいところ

H29年8月~

 H30年度中

施工内容の打ち合わせ、相見積 半年~1年程度 アンケートの実施など、打ち合わせを。

H30年4月

施工会社決定の決議 1ヶ月程度 できれば定例総会とあわせたいところ
H31年2月頃

着工

 

3月着工でもOK

H31年6月頃

竣工

 

足場がかかるのは、3月中旬~6月頃まで

H31年10月1日

消費税増税

 

 

H32年(2020年)

オリンピック開催

関連し、建築単価の高騰が予想

   

 

消費税増税に関する経過措置について

消消費税があがると、大規模修繕工事の際に支払う消費税もあがります。

しかし、例外があります。

それは、大規模修繕工事などの請負契約の場合は、消費税増税の半年前までに契約をしていると、引渡が消費税増税後であったとしても、増税前の税率で良いのです。

 

 

そもそも消費税の増税っていつから?

いろいろ変更がありましたが、現在は以下の予定です。

 

消費税増税はH31年(2019年)10月1日からの予定。

[aside type="warning"] これは平成28年12月時点での予定です。更に変更される可能性もあるかもしれません。[/aside]

 

というわけで、原則として、H31年10月1日以降に引渡をうけた場合は増税対象となりますが、大規模修繕工事などの請負契約については、その半年前のH31年3月31日までの契約分に限り、増税後の引渡でも、増税前の消費税が適用されるのです。

但し、H31年3月31日に契約した本契約については8%ですが、追加工事や増減があった場合はそれとは別の契約となり、追加増減には10%が適用されるので、ちょっとは消費税払わないとなりません。

でもまあ、この時期は駆け込み需要が想定されるうえ、業者さんも、下請けさんに払う額は増税後の金額を払わないといけないという事もあったりして、そもそも見積金額が下がりにくいです。

消費税はあがっていなくても、もともとの工事代があがっていたので払う金額はむしろ髙かったです、とかもあり得ます。

 

 

 

大規模修繕工事を成功させるために一番大切なこと

何を差し置いても、「どんなマンションにしたいか」を、マンションの中で十分に話し合う事です。

 

大規模修繕工事は大きなお金が動く時期でもあります。

あれもしたい、これもしたい、ではお金が足りない事も確かですが、それでも、普段はなかなか合意形成が図りにくい事を多角的に検討できるいい機会です。

10年後、20年後に、いったいどんなマンションとしたいのか。

そのビジョンを話し合い、合意形成を図る事で、設計会社、施工会社もより強力がしやすくなります。

管理組合が何も伝えないままでは、ただただ悪いところを直すだけの修繕になってしまいます。

また、その面で管理会社に期待したいことは、ソフト面、つまり、住人のキモチを理解し、それを取りまとめる存在であって頂きたいな、と思います。

 

どのようなマンションを希望するのか、それを一番よく理解しているのは住人です。

そして、それを実現するか否かの意思決定は、住民がしなければなりません。

 

それを一番近くで見続けてきたのは管理会社。

管理会社の助けがあれば、もっと良い大規模修繕工事ができるはずです。

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